„Sprzedaż działki ROD” jest skrótem
Działkowiec nie sprzedaje gruntu, ponieważ nie jest jego właścicielem. Na podstawie art. 41 ustawy o ROD przenosi na inną pełnoletnią osobę fizyczną prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki.
Umowa musi być pisemna, a podpisy stron notarialnie poświadczone. Jej skuteczność zależy następnie od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe prowadzące dany ROD.
Ile czasu ma zarząd?
Stowarzyszenie ma 2 miesiące od otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie na zajęcie stanowiska. To bardzo ważny termin.
Jeżeli dwa miesiące upłyną i stowarzyszenie nie złoży skutecznego oświadczenia, ustawa przewiduje automatyczny skutek: przeniesienie uważa się za zatwierdzone.
Dlatego zawsze warto mieć dowód, kiedy wniosek został doręczony.
Zarząd powiedział ustnie, że się nie zgadza
Ustna informacja prezesa, telefon albo rozmowa w biurze nie spełniają wymagań ustawowych dla odmowy.
Art. 41 ust. 4 wymaga, aby odmowa była sporządzona na piśmie, wskazywała ważny powód i zawierała uzasadnienie. Ustawa przewiduje dla tych wymagań rygor nieważności.
Nie wystarczy więc komunikat „zarząd nie chce tej osoby w ogrodzie”. Powinno być możliwe ustalenie, na czym konkretnie opiera się odmowa.
Co może być „ważnym powodem”?
Ustawa nie tworzy zamkniętej listy ważnych powodów. Każdą sytuację trzeba więc oceniać indywidualnie.
W piśmiennictwie jako przykład wskazuje się sytuację, w której proponowany nabywca został wcześniej pozbawiony prawa do działki w tym samym ROD z powodu poważnych i uporczywych naruszeń porządku ogrodowego. Nie oznacza to jednak, że zarząd może dowolnie rozszerzać pojęcie „ważnych powodów”.
Samo to, że zarząd wolałby innego nabywcę, kandydat nie jest znany członkom zarządu albo nabywca nie jest członkiem PZD, nie tworzy jeszcze automatycznie ustawowej podstawy odmowy.
W sporze sądowym znaczenie będzie miała przede wszystkim konkretna przyczyna wpisana do uzasadnienia odmowy.
Zarząd wskazuje własnego nabywcę
Ustawa przewiduje jeszcze drugi rodzaj odmowy. Stowarzyszenie może odmówić zatwierdzenia dotychczasowego nabywcy, jeżeli jednocześnie wskaże inną osobę, na którą może zostać przeniesione prawo.
Nie wystarczy jednak samo podanie nazwiska. Wskazana osoba musi w ciągu 2 tygodni złożyć pisemne oświadczenie o gotowości zapłacenia działkowcowi wynagrodzenia w wysokości wskazanej we wniosku o zatwierdzenie.
Jeżeli tego nie zrobi w terminie, wniosek dotychczasowego działkowca uważa się za uwzględniony.
Przy osobie bliskiej zarząd nie może wskazać kogoś innego
Art. 41 ust. 6 wyłącza możliwość zastosowania „nabywcy zastępczego”, jeżeli prawo do działki jest przenoszone na osobę bliską działkowca.
W takim przypadku stowarzyszenie nie może powiedzieć: „nie zatwierdzamy syna, ale mamy inną osobę z listy oczekujących”. Nadal możliwa jest odmowa z ważnych powodów z art. 41 ust. 4, ale nie można zastąpić wybranej osoby własnym kandydatem.
Co zrobić po otrzymaniu odmowy?
Najpierw należy sprawdzić:
- kiedy stowarzyszenie otrzymało wniosek;
- kiedy doręczono odmowę;
- czy odmowa jest pisemna;
- jaki dokładnie powód wskazano w uzasadnieniu.
Następnie trzeba ustalić, czy przyczyna rzeczywiście może stanowić „ważny powód” w rozumieniu art. 41 ustawy.
Jeżeli stowarzyszenie wskazało inną osobę, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy osoba ta w terminie złożyła wymagane oświadczenie i czy zaakceptowała wynagrodzenie w tej samej wysokości.
Czy trzeba odwoływać się do zarządu albo OZ PZD?
Ustawa o ROD przewiduje bezpośrednio drogę sądową. Art. 41 ust. 7 stanowi, że każda ze stron umowy może wytoczyć przeciwko stowarzyszeniu ogrodowemu powództwo o ustalenie, że odmowa zatwierdzenia przeniesienia jest bezpodstawna.
Oznacza to, że z pozwem może wystąpić dotychczasowy działkowiec albo osoba, która miała przejąć prawo do działki.
Co daje wyrok sądu?
Jeżeli sąd uzna, że odmowa była bezpodstawna, nie trzeba później ponownie prosić zarządu o zgodę. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie stowarzyszenia ogrodowego o zatwierdzeniu przeniesienia.
Po uprawomocnieniu takiego orzeczenia nabywca może wykonywać prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki zgodnie z treścią umowy i rozstrzygnięcia sądu.
A co, jeśli zarząd w ogóle nie odpowiada?
Brak odpowiedzi może być dla stron korzystniejszy niż odmowa. Jeżeli od otrzymania prawidłowego wniosku upłyną 2 miesiące, a stowarzyszenie nie zajmie skutecznego stanowiska, przeniesienie jest zatwierdzone z mocy ustawy.
Dlatego po upływie terminu nie należy pochopnie składać całej procedury od początku. Najpierw trzeba ustalić, czy skutek przewidziany w art. 41 ust. 3 już nastąpił.
Nie podpisuj kolejnej umowy tylko dlatego, że zarząd odmówił
Pierwsza umowa nie znika automatycznie tylko dlatego, że zarząd wydał odmowę. Trzeba również sprawdzić, co strony ustaliły w umowie na wypadek odmowy zatwierdzenia – w szczególności w zakresie zapłaconych pieniędzy, zaliczki lub zadatku, terminu zwrotu, prawa do odstąpienia oraz obowiązku współpracy przy ewentualnym postępowaniu sądowym.
Przygotowanie samej umowy jest więc równie ważne jak późniejsze postępowanie przed zarządem.
Najważniejsze zasady
- Zarząd nie ma nieograniczonego prawa do blokowania przeniesienia.
- Stowarzyszenie ma 2 miesiące na zajęcie stanowiska.
- Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza zatwierdzenie.
- Odmowa z ważnych powodów musi być pisemna i uzasadniona pod rygorem nieważności.
- Stowarzyszenie może w określonych przypadkach wskazać własnego nabywcę gotowego zapłacić tę samą kwotę.
- Tego rozwiązania nie stosuje się przy osobie bliskiej.
- Bezpodstawną odmowę można zakwestionować przed sądem.
- Wyrok sądu może zastąpić zatwierdzenie stowarzyszenia.