Co tak naprawdę „kupuje” nabywca?
Prawo do działki powstaje najczęściej na podstawie umowy dzierżawy działkowej zawieranej ze stowarzyszeniem ogrodowym. Działkowiec otrzymuje prawo korzystania z oznaczonej działki i pobierania z niej pożytków, ale nie staje się właścicielem gruntu.
Właścicielem pozostaje natomiast tych nasadzeń, urządzeń i obiektów, które wykonał lub nabył ze swoich pieniędzy. Dotyczy to na przykład altany, szklarni, drzew, krzewów czy instalacji — oczywiście pod warunkiem, że zostały wykonane zgodnie z prawem.
Potoczna „cena działki” jest więc w praktyce wynagrodzeniem za przeniesienie praw do korzystania z działki oraz za znajdujące się na niej legalne składniki majątkowe. Nie jest ceną gruntu.
Jak prawidłowo przenieść prawa do działki?
Sama zapłata i przekazanie kluczy nie wystarczą. Art. 41 ustawy o ROD wymaga umowy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Nabywcą może być wyłącznie pełnoletnia osoba fizyczna.
Bezpieczna procedura wygląda następująco:
- strony uzgadniają wynagrodzenie i podpisują umowę przeniesienia praw do działki,
- notariusz poświadcza podpisy obu stron,
- do stowarzyszenia ogrodowego składany jest pisemny wniosek o zatwierdzenie przeniesienia,
- stowarzyszenie ma dwa miesiące na zajęcie stanowiska; brak odpowiedzi w tym terminie oznacza zatwierdzenie.
Skuteczność przeniesienia zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie. Dlatego sposób i termin zapłaty warto powiązać z tą decyzją. Przekazanie całej ceny przed podpisaniem prawidłowej umowy i przed złożeniem wniosku jest dla nabywcy niepotrzebnym ryzykiem.
Czy zarząd może odmówić?
Tak, ale nie dowolnie. Odmowa musi opierać się na ważnych powodach, zostać sporządzona na piśmie i zawierać uzasadnienie. Ustawa pozwala też stowarzyszeniu wskazać inną osobę gotową zapłacić wynagrodzenie w uzgodnionej wysokości. Tego szczególnego uprawnienia nie stosuje się, gdy prawa są przenoszone na osobę bliską.
Jeżeli odmowa jest bezpodstawna, każda ze stron umowy może wnieść do sądu powództwo o ustalenie jej bezpodstawności. Wyrok zastępuje wtedy zgodę stowarzyszenia.
A co po śmierci działkowca?
Prawo do działki nie jest dziedziczone na zwykłych zasadach. Ustawa tworzy własny mechanizm ochrony rodziny:
- jeżeli prawo przysługiwało obojgu małżonkom, po śmierci jednego z nich pozostaje przy drugim,
- jeżeli małżonek nie miał prawa do działki, może w ciągu 6 miesięcy od śmierci złożyć oświadczenie o wstąpieniu w stosunek prawny,
- jeżeli małżonek nie skorzysta z uprawnienia, inne osoby bliskie mają co do zasady 3 miesiące na wystąpienie o ustanowienie prawa,
- gdy zmarły nie pozostawał w związku małżeńskim, osoby bliskie mają 6 miesięcy od jego śmierci.
„Osobą bliską” w rozumieniu ustawy jest małżonek, zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa oraz osoby pozostające z działkowcem w stosunku przysposobienia. To zamknięty katalog — nie obejmuje na przykład partnera pozostającego w nieformalnym związku.
Co, jeśli kilka osób chce przejąć działkę?
Jeśli zgłosi się kilka osób uprawnionych, sporu nie powinien rozstrzygać zarząd według własnego uznania. O ustanowieniu prawa decyduje sąd w postępowaniu nieprocesowym. Ustawa nakazuje wziąć pod uwagę zwłaszcza to, czy dana osoba korzystała z działki wspólnie ze zmarłym.
Czy altana i nasadzenia wchodzą do spadku?
Trzeba odróżnić prawo do korzystania z działki od własności składników znajdujących się na niej. Altana, urządzenia i nasadzenia sfinansowane przez działkowca stanowią jego własność. Majątkowe prawa do tych składników co do zasady podlegają dziedziczeniu, choć ich rozliczenie jest ściśle związane z dalszym losem prawa do działki.
W praktyce rodzina powinna więc szybko zawiadomić stowarzyszenie o śmierci działkowca, ustalić, komu przysługuje roszczenie do działki, i nie czekać na zakończenie całego postępowania spadkowego. Terminy z art. 38 ustawy biegną niezależnie i ich przekroczenie może pozbawić bliskich możliwości przejęcia działki.
Pięć rzeczy, które warto sprawdzić przed zapłatą
- czy zbywcy rzeczywiście przysługuje prawo do działki,
- czy nie ma zaległości w opłatach ogrodowych,
- czy altana i pozostałe obiekty są zgodne z prawem,
- co dokładnie obejmuje uzgodnione wynagrodzenie,
- kiedy cena zostanie zapłacona, jeśli zatwierdzenie się opóźni.