Co właściwie należy do działkowca?

W ROD działa szczególna zasada. Mimo że grunt nie należy do działkowca, art. 30 ust. 2 ustawy stanowi, że nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, które zostały wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność.

Mogą to być przykładowo:

  • altana działkowa;
  • taras;
  • szklarnia;
  • instalacje;
  • nawierzchnie i chodniki;
  • urządzenia techniczne;
  • drzewa i krzewy;
  • inne wieloletnie nasadzenia.

Co dzieje się po wygaśnięciu prawa do działki?

Art. 42 ust. 1 przewiduje zasadę: jeżeli prawo do działki wygasa, działkowcowi należy się wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność.

Regulacja ma znaczenie w różnych przypadkach wygaśnięcia prawa do działki, z uwzględnieniem przepisów szczególnych. W piśmiennictwie przyjmuje się również, że działkowiec, który sam wypowiedział umowę dzierżawy działkowej, może dochodzić rozliczenia pozostawionych składników.

Kto powinien zapłacić?

Ustawa najdokładniej reguluje poszczególne przypadki, ale nie w każdym z nich wskazuje wprost jednym zdaniem podmiot zobowiązany.

W piśmiennictwie przyjmuje się, że w typowym przypadku wygaśnięcia prawa do działki wynagrodzenie powinno obciążać stowarzyszenie ogrodowe. Inaczej wygląda sytuacja przy zwykłym przeniesieniu prawa do działki na nowego działkowca – wtedy rozliczenia następują w związku z umową zawartą między dotychczasowym działkowcem i nabywcą.

Ile konkretnie należy się za altanę?

Ustawa nie zawiera tabeli określającej stawki za metr kwadratowy altany, drzewo owocowe albo szklarnię. Nie ma też przepisu, zgodnie z którym zarząd może automatycznie zastosować jedną, sztywną stawkę amortyzacji.

Punktem odniesienia powinna być rzeczywista wartość pozostawianych składników, oceniana z uwzględnieniem ich rodzaju, stanu, wieku, stopnia zużycia i przydatności. W sporze sądowym wartość może zostać ustalona przy pomocy opinii biegłego.

Faktury nie przesądzają o wysokości wynagrodzenia

Faktura za budowę altany na 80 000 zł jest ważnym dowodem poniesienia wydatku, ale nie oznacza automatycznie, że po kilku latach działkowcowi należy się dokładnie 80 000 zł. Tak samo brak faktur nie oznacza automatycznie, że altana nie ma żadnej wartości.

Przy ustalaniu wartości mogą mieć znaczenie:

  • stan techniczny;
  • wiek obiektu;
  • zastosowane materiały;
  • stopień zużycia;
  • standard wykonania;
  • powierzchnia i parametry;
  • stan instalacji;
  • rodzaj i wiek nasadzeń;
  • ceny podobnych składników na lokalnym rynku.

Przy większym sporze praktycznie najważniejszym dowodem może stać się opinia rzeczoznawcy lub biegłego sądowego.

Czy można żądać także wartości samego „prawa do działki”?

Art. 42 dotyczy nasadzeń, urządzeń i obiektów, a nie abstrakcyjnej wartości samego prawa do działki. To ważne rozróżnienie.

Nie należy automatycznie liczyć kwoty, jaką można byłoby uzyskać od prywatnego nabywcy za atrakcyjność lokalizacji czy możliwość przejęcia konkretnej działki, i utożsamiać jej z wynagrodzeniem należnym po wygaśnięciu prawa.

Co z altaną wykonaną niezgodnie z prawem?

To jeden z najważniejszych wyjątków. Art. 42 ust. 1 wprost stanowi, że wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem.

W praktyce największe znaczenie może mieć to przy altanach przekraczających ustawowe parametry albo innych obiektach wykonanych z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każda nieprawidłowość formalna oznacza utratę całego wynagrodzenia. W konkretnej sprawie trzeba ustalić:

  • na czym dokładnie polegało naruszenie;
  • jakich przepisów dotyczyło;
  • czy obiekt rzeczywiście jest niezgodny z prawem;
  • czy istnieją decyzje albo ustalenia właściwego organu.

Sama opinia zarządu, że altana „mu się nie podoba” albo „nie pasuje do ogrodu”, nie jest jeszcze równoznaczna ze stwierdzeniem, że obiekt wykonano niezgodnie z prawem.

Co jeżeli zarząd wypowiedział umowę z winy działkowca?

Nawet wypowiedzenie przez stowarzyszenie na podstawie art. 36 ust. 3 nie powoduje automatycznej utraty prawa do wynagrodzenia za wszystkie legalne składniki majątku.

Art. 42 ust. 3 przewiduje, że w takim przypadku wysokość wynagrodzenia i warunki zapłaty powinny zostać ustalone w drodze porozumienia pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a działkowcem.

Jeżeli do porozumienia nie dojdzie, art. 42 ust. 4 przewiduje szczególny mechanizm sądowy związany ze sprzedażą nasadzeń, urządzeń i obiektów w drodze licytacji. Regulacja ta jest w praktyce złożona i może wymagać indywidualnej analizy.

A jeżeli strony nie zgadzają się co do wartości?

Najpierw warto spróbować ustalić kwotę pisemnie. Dobrą praktyką jest przygotowanie:

  • wykazu wszystkich składników;
  • dokumentacji zdjęciowej;
  • dokumentów dotyczących budowy i zakupu;
  • własnej wyceny albo wyceny rzeczoznawcy;
  • pisemnego stanowiska co do oczekiwanej kwoty.

Jeżeli różnica pomiędzy stanowiskami jest znaczna, ostatecznie spór może trafić do sądu.

Nie zwlekaj z dochodzeniem roszczenia

Art. 43 ustawy przewiduje ogólną zasadę, że roszczenia wynikające z rozdziału dotyczącego działkowców – jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej – przedawniają się z upływem 3 lat od dnia zaistnienia okoliczności stanowiących podstawę ich zgłoszenia.

Nie warto więc po wygaśnięciu prawa do działki pozostawiać sprawy rozliczenia na kilka lat. W konkretnej sprawie trzeba dodatkowo ustalić moment, od którego termin rzeczywiście rozpoczął bieg.

Co warto zrobić przed oddaniem działki?

  • sfotografować całą działkę;
  • dokładnie sfotografować altanę i jej wnętrze;
  • sporządzić listę urządzeń i nasadzeń;
  • zebrać faktury i rachunki;
  • zachować projekty, zgłoszenia i inne dokumenty dotyczące altany;
  • udokumentować legalność obiektów;
  • rozważyć prywatną wycenę;
  • sporządzić protokół wydania działki.

Po przejęciu działki przez inną osobę albo dokonaniu zmian w zagospodarowaniu odtworzenie wcześniejszego stanu może być znacznie trudniejsze.

Najważniejsze zasady

  • Działkowiec jest właścicielem sfinansowanych przez siebie nasadzeń, urządzeń i obiektów.
  • Po wygaśnięciu prawa do działki co do zasady przysługuje za nie wynagrodzenie.
  • Nie istnieje ustawowy cennik ani stały procent wartości.
  • Historyczne koszty budowy nie są automatycznie wysokością należnego wynagrodzenia.
  • Przy wycenie istotna jest rzeczywista wartość składników.
  • Wynagrodzenie nie przysługuje za składniki wykonane niezgodnie z prawem.
  • W razie sporu wartość może wymagać ustalenia przez rzeczoznawcę i ostatecznie przez sąd.
  • Roszczenia z tego rozdziału ustawy są co do zasady objęte trzyletnim terminem z art. 43.