35 m² czego dokładnie?

Chodzi o powierzchnię zabudowy, a nie o powierzchnię użytkową mierzoną po podłodze. Co do zasady chodzi o powierzchnię, jaką budynek zajmuje na gruncie, wyznaczaną według jego zewnętrznego obrysu. Ustawa o ROD nie zawiera jednak własnej, technicznej metody pomiaru, więc nietypowe elementy konstrukcyjne mogą wymagać indywidualnej oceny.

Nie należy więc odejmować grubości ścian ani kierować się powierzchnią wpisaną w ogłoszeniu producenta bez sprawdzenia, jak została obliczona. Wątpliwości często pojawiają się przy ociepleniu altany, zabudowie werandy albo późniejszej dobudowie niewielkiego pomieszczenia. Taka zmiana może wpłynąć na zewnętrzny obrys budynku i spowodować przekroczenie limitu.

Taras, weranda i ganek — dodatkowe 12 m², ale z warunkiem

Ustawa pozwala nie wliczać do powierzchni zabudowy tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Nie chodzi o 12 m² dla każdego z tych elementów osobno.

Jeżeli taras ma 9 m², a ganek 3 m², łączny limit jest wykorzystany. Jeżeli elementy te zostaną następnie zabudowane ścianami i faktycznie staną się częścią budynku, nazwanie ich „tarasem” nie wystarczy. Nadzór budowlany ocenia rzeczywistą konstrukcję, a nie nazwę przyjętą przez działkowca.

Jak wysoka może być altana?

Dopuszczalna wysokość zależy od rodzaju dachu:

  • do 5 m — przy dachu stromym,
  • do 4 m — przy dachu płaskim.

Samo zachowanie 35 m² nie wystarcza. Budynek musi jednocześnie spełniać wymaganie dotyczące wysokości oraz pełnić funkcję rekreacyjno-wypoczynkową. Altana spełniająca ustawowe parametry nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego. Zwolnienie działa jednak tylko w granicach określonych przez ustawę o ROD.

Co się dzieje po przekroczeniu limitu?

Przekroczenie limitów sprawia, że obiekt przestaje spełniać ustawową definicję altany działkowej. Zarząd ROD, gdy uzyska informację o budowie, nadbudowie lub rozbudowie sprzecznej z prawem, ma obowiązek zgłosić naruszenie właściwemu organowi administracji — najczęściej powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego.

Dalej sprawę ocenia organ. Rozbiórka nie następuje „z automatu” na podstawie samego pomiaru zarządu. Nadzór ustala stan faktyczny, legalność robót i możliwość doprowadzenia obiektu do zgodności z prawem. Pozostawienie obiektu wymaga jednak zgodności z całym obowiązującym prawem, w tym z ustawowym limitem dla altany ROD. W przypadku ponadnormatywnego obiektu może to oznaczać konieczność doprowadzenia go do dopuszczalnych parametrów, a gdy nie jest to możliwe — rozbiórkę całości lub części. Uproszczona legalizacja starych samowoli budowlanych nie ma zastosowania do obiektów znajdujących się na działkach ROD.

Ryzyko jest podwójne: budowlane i działkowe

Decyzja nadzoru budowlanego to nie jedyny problem. Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy o ROD naruszenie stwierdzone przez właściwy organ stanowi podstawę wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej. Zarząd nie powinien sam zastępować organu budowlanego i przesądzać, że doszło do samowoli, ale prawomocne ustalenia organu mają już realne znaczenie dla prawa do działki.

Czy można uzyskać potwierdzenie, że altana jest zgodna z prawem?

Tak. Art. 13a ustawy o ROD pozwala wystąpić do nadzoru budowlanego o zaświadczenie potwierdzające zgodność altany z ustawowymi wymaganiami. Do wniosku dołącza się aktualny wypis z ewidencji działek oraz oświadczenie o powierzchni zabudowy, z osobnym wskazaniem powierzchni tarasów, werand i ganków. Zaświadczenie nie podlega opłacie skarbowej.

Takie potwierdzenie może być szczególnie przydatne przed przeniesieniem praw do działki, gdy nabywca chce mieć pewność, że nie przejmuje problemu z ponadnormatywną zabudową.

Zanim kupisz lub rozbudujesz — zmierz, nie zgaduj

  • sprawdź zewnętrzny obrys altany,
  • osobno zmierz taras, werandę i ganek,
  • ustal rodzaj dachu i wysokość budynku,
  • porównaj stan rzeczywisty z dokumentami i ewidencją ROD,
  • nie zakładaj, że zgoda poprzedniego zarządu legalizuje obiekt.