35 m² czego dokładnie?

Chodzi o powierzchnię zabudowy, a nie o powierzchnię użytkową mierzoną po podłodze. Najprościej mówiąc, jest to powierzchnia, jaką budynek zajmuje na gruncie, wyznaczona przez zewnętrzny obrys jego ścian.

Nie należy więc odejmować grubości ścian ani kierować się powierzchnią wpisaną w ogłoszeniu producenta bez sprawdzenia, jak została obliczona. Wątpliwości często pojawiają się przy ociepleniu altany, zabudowie werandy albo późniejszej dobudowie niewielkiego pomieszczenia. Taka zmiana może wpłynąć na zewnętrzny obrys budynku i spowodować przekroczenie limitu.

Taras, weranda i ganek — dodatkowe 12 m², ale z warunkiem

Ustawa pozwala nie wliczać do powierzchni zabudowy tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m². Nie chodzi o 12 m² dla każdego z tych elementów osobno.

Jeżeli taras ma 9 m², a ganek 3 m², łączny limit jest wykorzystany. Jeżeli elementy te zostaną następnie zabudowane ścianami i faktycznie staną się częścią budynku, nazwanie ich „tarasem” nie wystarczy. Nadzór budowlany ocenia rzeczywistą konstrukcję, a nie nazwę przyjętą przez działkowca.

Jak wysoka może być altana?

Dopuszczalna wysokość zależy od rodzaju dachu:

  • do 5 m — przy dachu stromym,
  • do 4 m — przy dachu płaskim.

Samo zachowanie 35 m² nie wystarcza. Budynek musi jednocześnie spełniać wymaganie dotyczące wysokości oraz pełnić funkcję rekreacyjno-wypoczynkową. Altana spełniająca ustawowe parametry nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego. Zwolnienie działa jednak tylko w granicach określonych przez ustawę o ROD.

Co się dzieje po przekroczeniu limitu?

Przekroczenie limitów sprawia, że obiekt przestaje spełniać ustawową definicję altany działkowej. Zarząd ROD, gdy uzyska informację o budowie, nadbudowie lub rozbudowie sprzecznej z prawem, ma obowiązek zgłosić naruszenie właściwemu organowi administracji — najczęściej powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego.

Dalej sprawę ocenia organ. Rozbiórka nie następuje „z automatu” na podstawie samego pomiaru zarządu. Nadzór ustala stan faktyczny, legalność robót i możliwość doprowadzenia obiektu do zgodności z prawem. Zależnie od sytuacji postępowanie może zakończyć się obowiązkiem legalizacji, wykonania określonych robót albo rozbiórki całości lub części obiektu. Uproszczona legalizacja starych samowoli budowlanych nie ma zastosowania do obiektów znajdujących się na działkach ROD.

Ryzyko jest podwójne: budowlane i działkowe

Decyzja nadzoru budowlanego to nie jedyny problem. Zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy o ROD naruszenie stwierdzone przez właściwy organ może stanowić podstawę wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej. Zarząd nie powinien sam zastępować organu budowlanego i przesądzać, że doszło do samowoli, ale prawomocne ustalenia organu mają już realne znaczenie dla prawa do działki.

Czy można uzyskać potwierdzenie, że altana jest zgodna z prawem?

Tak. Art. 13a ustawy o ROD pozwala wystąpić do nadzoru budowlanego o zaświadczenie potwierdzające zgodność altany z ustawowymi wymaganiami. Do wniosku dołącza się aktualny wypis z ewidencji działek oraz oświadczenie o powierzchni zabudowy, z osobnym wskazaniem powierzchni tarasów, werand i ganków. Zaświadczenie nie podlega opłacie skarbowej.

Takie potwierdzenie może być szczególnie przydatne przed przeniesieniem praw do działki, gdy nabywca chce mieć pewność, że nie przejmuje problemu z ponadnormatywną zabudową.

Zanim kupisz lub rozbudujesz — zmierz, nie zgaduj

  • sprawdź zewnętrzny obrys altany,
  • osobno zmierz taras, werandę i ganek,
  • ustal rodzaj dachu i wysokość budynku,
  • porównaj stan rzeczywisty z dokumentami i ewidencją ROD,
  • nie zakładaj, że zgoda poprzedniego zarządu legalizuje obiekt.